世界今热点：供需两侧调控发力房地产业向新发展模式平稳过渡

12月15日至16日，中央经济工作会议在京举行，指出要从战略全局出发，从改善社会心理预期、提振发展信心入手，并具体提出“有效防范化解重大经济金融风险”，这其中确保房地产市场平稳发展又是重中之重。

“大前提‘房住不炒’的主基调没有变，保交楼、保民生、保稳定。”粤开证券首席经济学家、研究院院长罗志恒认为，总体来看，通过满足房企合理融资需求，改善行业资产负债状况，引导市场预期和信心回暖；需求端因城施策支持刚性和改善性住房需求，但不会过度刺激而透支居民购买力。接下来房地产市场将从增量为主转向增量存量并重，房企从高杠杆、高周转的野蛮生长转向合规经营，房地产供给从商品房为主转向租售并举，市场交易从投资热情回归至居住为主等。

(资料图片)

守住不发生系统性风险的底线

与往年不同，今年会议将房地产市场作为“有效防范化解重大经济金融风险”的重要内容。

“我认为这次提出的防范化解是‘双向调控’，包括对房地产市场下行对经济波动的风险和房地产‘泡沫化、金融化’的风险。”广东省房协土地与产业研究中心主任赵卓文表示。

“双向调控”与房地产的“双重属性”有关。

一方面，房地产是国民经济支柱产业之一，其本身投资体量大，同时与建筑、家电等行业紧密结合，产业链、供应链上涉及企业数量、从业人口庞大。但今年以来，房地产出现显著下跌的态势，1月—11月房地产开发投资累计同比已经下行至-9.8%，这对经济基本面产生一定影响。“必定要让房地产发展企稳，减少波动对经济带来的影响。”赵卓文认为。

另一方面，房地产由于其不动产的特殊性质和很高的交易金额，以及由此带来的贷款需求，具有很强的金融属性，往往被作为投资乃至投机活动的标的，容易出现“泡沫化、金融化”风险，由此也需调控。因此此次会议对房地产，继续坚持“房住不炒”的主基调，继续遏制投资投机性需求，稳地价、稳房价、稳预期。

另外，房地产还与民生、社会稳定相关，这是社会稳定的风险。此次会议也重点提出“扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作”。

“要在房地产领域贯彻‘底线思维’。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，确保能交楼，避免大面积烂尾造成民生问题，守住不发生系统性风险的底线，地产债务风险不会蔓延，特别是不会冲击到稳健经营的企业，以及国企和央企地产、地方政府平台等。

而针对需求端，会议继续提出“要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设”。

推动房地产平稳健康发展

针对当前房地产面临的风险问题，会议也提出了解决方向。

方向之一是改善优质房地产头部企业风险。会议提出“满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况”。

“降低开发主体风险、保持开发主体的稳定是市场稳定的重要方面。”赵卓文表示，此前很少在重大会议上提开发主体，说明优质头部房企防风险是当前的突出问题，未来需要更多有效政策去改善。

11月以来，国家已陆续出台利好政策。金融支持房地产平稳健康发展的政策出台，“三箭齐发”，房地产企业融资环境持续改善。并且，全国多地也因城施策，放开限购、降低公积金贷款利率等激活房地产市场的各项举措出台。

“中央经济工作会议对房地产的定位体现在短期防风险和推进模式转型两方面。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，满足行业合理融资需求，恢复行业信用，让这些优质头部房企恢复融资能力，能改善资产负债表下降的局面，帮助行业恢复良性循环。

除了满足合理融资需求外，记者还注意到，对于房地产行业的未来发展方向，去年的中央经济工作会议提出房地产要“探索新的发展模式”，而今年进一步提出要“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”。

“我认为新模式从供给侧来说是租购并举，保租房、长租房；从群体讲则是以新市民需求为主；从模式上讲，要告别土地依赖，告别‘三高’。”李宇嘉说，此次会议预示着房地产管理的基调已转向全面稳定、复苏市场和需求，这是疫情后一揽子纾困政策的重要内容，也是扩大内需、构建内循环的重要一环。